Directeur général du groupe Valorel, Stéphan Bastian, 42 ans, partage désormais sa vie professionnelle, entre Lyon et Prague. Il évoque ici son parcours, nous parle des évolutions du marché et nous éclaire sur la stratégie du groupe Valorel.
Un entretien d'où il ressort que, malgré la crise, ou à cause d'elle, l'investissement locatif a de beaux jours devant lui. A bon investisseur, vu et entendu !

Quelle est votre formation ?
S.B. : J'ai effectué mes études de droit à Lyon III (Maîtrise de droit privé), et au Centre de Formation Professionnelle Notariale. Je me suis vite rendu compte que le notariat n'était pas le domaine dans lequel je m'épanouirais le plus et j'ai décidé de valoriser ma formation dans un secteur qui m'intéressait plus : l'immobilier.

Quand avez-vous intégré le groupe Valorel ?
S.B. : J'ai intégré le groupe Valorel en 2003, au moment où Hervé Kratiroff, son PDG, a commencé à envisager, dans l'intérêt du groupe, une stratégie de croissance externe. Pour cela, il lui fallait s'appuyer sur un responsable en charge exclusivement de la partie immobilière. J'ai donc pris la direction générale de Valorel, avec d'un côté les activités de FPI, notre structure d'achat-revente de biens immobiliers en France, de l'autre City Habitat pour la partie travaux, et puis maintenant s'est ajoutée en complément Valorel s.r.o., notre filiale en République Tchèque basée à Prague.

Quel est le positionnement de Valorel ?
S.B. : En France, le groupe Valorel recherche puis propose à sa clientèle privée des opérations d'investissement locatif, avec une approche et des critères qui ont toujours été proches de ceux d'un «bon père de famille», selon l'expression qui caractérise la prudence et la sagesse dans les investissements. Notre credo est depuis toujours de privilégier la qualité des emplacements (centre-ville de grandes agglomérations telles que Lyon, Marseille, Bordeaux, Montpellier pour ne citer que les principales), des prix maîtrisés et des rentabilités attractives en dehors de toute « carotte fiscale ». C'est une approche singulière dans un secteur où la plupart des opérateurs mettent en avant la fiscalité pour vendre des biens dont les prix sont trop souvent totalement déconnectés de la réalité du marché.

Quelles évolutions avez-vous constaté au cours de ces dernières années ?
S.B. : Le fait principal est sans doute que le montant des loyers a décroché par rapport à la hausse des prix du foncier. Les différents avantages et lois de défiscalisation destinés à encourager l'investissement locatif ont contribué à masquer quelque peu le phénomène et à inciter bon nombre de particuliers à ne considérer l'avantage fiscal que comme le seul élément de prise de décision. Alors que les vrais critères doivent rester l'emplacement, le prix d'achat et la rentabilité en dehors de toute considération fiscale. Le contexte légal s'est également durci, pour encadrer de façon plus stricte les opérations visant à la découpe d'immeubles anciens, mettant dans le même panier, les opérateurs locaux soucieux de coller à la réalité du marché dans lequel ils évoluent et les fonds d'investissement souvent étrangers qui n'ont aucune considération à l'égard de ces mêmes marchés locaux.

Est-ce pour cela que vous avez ouvert une antenne à Prague ?
S.B. : L'ouverture à de nouveaux marchés est née de la nécessité de se remettre en question face à un secteur et une règlementation qui ont changé. Les opérations correspondant à notre conception de l'investissement locatif se faisant plus rares en France, nous nous sommes intéressés à des marchés dont les caractéristiques nous semblaient dégager un réel intérêt en terme d'investissement et de potentiel d'appréciation avec les années. Après étude des marchés tchèques, slovaques et hongrois, il nous a semblé que Prague présentait toutes les qualités requises, avec des caractéristiques proches de ce qu'était le marché français il y a une quinzaine d'années et un contexte légal favorable. C'est surtout une ville magnifique, avec un patrimoine architectural exceptionnel qui constitue un cadre très exaltant pour y exercer notre savoir-faire.

Quelle est aujourd'hui votre stratégie ?
S.B. : Notre stratégie est, au travers d'une structure souple telle que peut l'être aujourd'hui le groupe Valorel, de rechercher pour nos clients des opérations d'investissement locatif de qualité, avec un niveau de rentabilité permettant de conserver ce qui en fait l'essence même : l'effet de levier de l'emprunt.

Avez-vous des opportunités sur d'autres villes de Province ?
S.B. : Il nous est constamment proposé des immeubles partout en France. Le problème reste celui de l'opportunité d'intervenir quand les prix sont bien souvent déraisonnables. Nous sommes extrêmement sélectifs, soucieux de ne proposer à nos investisseurs que des programmes correspondant à l' «éthique Valorel ». C'est ce qui nous a permis de fidéliser la plupart de nos clients investisseurs et nous sommes très attachés à cette approche.

Quels sont les « bons plans » pour les particuliers désireux d'investir ?
S.B. : L'immobilier locatif dégageant par nature des revenus fonciers soumis à l'impôt, l'intérêt du particulier est d'investir dans des biens anciens nécessitant des travaux, qu'il pourra déduire dans certaines limites de ses revenus pour neutraliser une part son impôt. Les avantages fiscaux plus spécifiques à certains types d'investissement immobiliers existent toujours (Borloo, Malraux, Monuments Historiques), même si le fameux « coup de rabot sur les niches fiscales » va dans le sens d'une réduction.

Que diriez-vous aux investisseurs aujourd'hui ?
S.B. : L'investissement immobilier reste et restera le pilier de tout patrimoine. Il faut simplement se garder de tout emballement lié à la fiscalité, en plaçant au-dessus de toute autre considération la qualité de l'emplacement et l'adéquation du prix par rapport à la réalité du marché local.

Quels sont les projets actuels de Valorel en France ?
S.B. : Nous lançons la commercialisation d'un nouveau programme d'investissement locatif à Oullins, au sud de l'agglomération lyonnaise. Grâce à l'arrivée du métro d'ici 2012, qui mettra le centre d'Oullins à 10 minutes de Part-Dieu, la ville est en passe de devenir quasiment le 10è arrondissement de Lyon. C'est un des secteurs que nous avons identifié comme l'un des plus attractifs pour investir en ce moment dans l'agglomération. Fidèle à nos fondamentaux, nous proposons à la vente des appartements anciens loués, pouvant nécessiter pour certains des travaux, à des prix de vente très maîtrisés par rapport au marché local, et dégageant des rentabilités attractives dans le contexte actuel (entre 5 et 6%).
… Permettez-moi d'ajouter un dernier élément, cette fois-ci en direction des propriétaires d'immeubles, qui souhaiteraient le faire estimer puis le vendre. Nous étudions rapidement et en toute confidentialité, toute proposition de vente d'immeuble, et sommes à même de nous engager très vite sans aucune condition de financement, ce qui est une garantie essentielle pour le vendeur.